房子的建筑面积和实际使用面积怎么算?

问题描述:

房子的建筑面积和实际使用面积怎么算?
刚买的新房,建筑面积和实际使用面积相差了28个平方,怎么计算公摊面积?

  建设部:公摊面积计算出台标准(附全文)
  自5月1日起,一直在百姓购房时引起争议的公共走廊、楼梯下空间等使用面积的计算问题,将有一个明确的说法.记者昨天从建设部获悉,刚刚颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》,针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷,制定出计算标准,从而让百姓在购房时心中有数,并降低开发商对消费者进行欺诈的可能.
  据了解,在房屋权属证书附图中,要注明房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积.但是,由于现行的《房产测量规范》中,缺少对部分内容的明文规定,也为部分欺诈行为提供了可能.不少百姓在购房时,尽管注意到了这一问题,但由于没有相应的标准,只有干吃哑巴亏.
  该通知明确规定,必须由房产测绘单位对房产实施测绘.《房产测量规范》未作规定或规定不明确的,暂按下列规定执行:楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积.临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱、是否有维护结构,均不计算建筑面积.二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行.与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑,不计算建筑面积.室外楼梯的建筑面积,按其在各楼层水平投影面积之和计算.计算建筑面积的房屋,层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米).
  同一楼层外墙,既有主墙又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算.房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积.
  《北京青年报》 2002-04-10
  附:《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(全文)
  建住房[2002]74号
  各省、自治区建设厅,直辖市建委及有关部门:
  为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作,保护当事人合法权益,现就有关问题通知如下:
  一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积.
  二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定,由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责.
  三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题,《房产测量规范》未作规定或规定不明确的,暂按下列规定执行:
  (一)房屋层高
  计算建筑面积的房屋,层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米,以下同).
  (二)外墙墙体
  同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算.
  各楼层墙体厚度不同时,分层分别计算.
  金属幕墙及其他材料幕墙,参照玻璃幕墙的有关规定处理.
  (三)斜面结构屋顶
  房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积.
  (四)不规则围护物
  阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积.
  (五)变形缝
  与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积.
  (六)非垂直墙体
  对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积.
  房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板投影计算建筑面积.
  (七)楼梯下方空间
  楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积.
  (八)公共通道
  临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积.
  (九)二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行.
  (十)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑,不计算建筑面积.
  (十一)室外楼梯的建筑面积,按其在各楼层水平投影面积之和计算.
  四、房屋套内具有使用功能但层高(高度)低于2.20米的部分,在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属.
  五、本通知自二○○二年五月一日起执行.
  各地在执行中有何问题,请及时告我部住宅与房地产业司.
  *建设部
  二○○二年三月二十七日
  建设部网站 2002年4月10日